Obowiązek obliczania i płacenia podatku od nieruchomości jest istotnym elementem zarządzania majątkiem każdej spółki, instytucji czy innej osoby prawnej. W poniższym artykule krok po kroku wyjaśniamy, jak prawidłowo dokonać tych obliczeń, uwzględniając nowe zasady obowiązujące od 2025 i 2026 roku.
Kto musi płacić i co jest opodatkowane
Podatnikami podatku od nieruchomości są nie tylko właściciele, ale także posiadacze samoistni, użytkownicy wieczystych oraz dzierżawcy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W przypadku współwłasności obowiązek jest solidarny.
- Grunty (z wyjątkiem użytków rolnych i leśnych, chyba że są wykorzystywane do działalności gospodarczej).
- Budynki lub ich części.
- Budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Istotną nowością od 2025 roku są zmienione definicje „budynku” i „budowli” na potrzeby tego podatku. Budynek to obiekt trwale związany z gruntem, posiadający fundamenty, dach i wydzielony przegrodami budowlanymi.
Jak obliczyć podatek: stawki i zasady
Podstawą opodatkowania jest zazwyczaj powierzchnia (dla gruntów i budynków) lub wartość (dla budowli). Kluczowe znaczenie ma faktyczne przeznaczenie nieruchomości. Gmina może ustalić własne stawki, ale nie mogą one przekroczyć maksymalnych limitów ogłaszanych corocznie przez Ministra Finansów.
Poniższa tabela przedstawia główne maksymalne stawki na 2026 rok:
Uwaga na szczególne przypadki i zwolnienia
- Prowadzenie firmy w mieszkaniu: Jeśli osoba prawna wykorzystuje lokal mieszkalny (lub jego część) wyłącznie do celów działalności gospodarczej, dla tej powierzchni stosuje się wyższą stawkę (35,53 zł/m²).
- Spółka cywilna: Nie jest ona podatnikiem. Obowiązek ciąży solidarnie na wspólnikach (osobach fizycznych lub prawnych).
- Zwolnienia: Z podatku zwolnione są m.in. budynki gospodarcze służące działalności leśnej lub rybackiej, nieruchomości będące zabytkami oraz niektóre obiekty infrastruktury ochrony zdrowia i edukacji.
Obowiązki formalne: deklaracje i terminy
Osoby prawne mają obowiązek samodzielnie obliczyć podatek i złożyć deklarację DN-1. Jest to kluczowa różnica w stosunku do osób fizycznych, które składają informację IN-1.
- Termin na złożenie deklaracji DN-1 za dany rok podatkowy upływa 31 stycznia (w 2026 roku, ponieważ 31.01 wypada w sobotę, termin przesuwa się na 2 lutego 2026).
- Terminy płatności: Podatek płaci się w ratach miesięcznych do 15. dnia każdego miesiąca. Jeśli roczna kwota nie przekracza 100 zł, płatność jest jednorazowa, do 15 marca.
Do deklaracji obowiązkowo należy dołączyć załączniki: ZDN-1 (dla przedmiotów opodatkowanych) i ZDN-2 (tylko w przypadku zgłaszania zwolnień). Warto zwrócić uwagę, że w załączniku ZDN-1 trzeba szczegółowo opisać wszystkie budowle, podając m.in. ich wartość.
Zmiany w 2026 roku i praktyczne wskazówki
- Podwyżki stawek: W wielu gminach od 2026 roku można spodziewać się podwyżek stawek podatku, nawet o 4,5% i więcej.
- Dokładne określenie przeznaczenia: Ponieważ stawka zależy od faktycznego użytkowania, a nie tylko od zapisu w ewidencji gruntów, kluczowe jest prawidłowe zaklasyfikowanie każdej części nieruchomości.
- Wyrok TK w sprawie garaży: Garaże (zarówno wielo-, jak i jednostanowiskowe) w budynkach mieszkalnych od 2025 roku opodatkowuje się preferencyjną stawką dla budynków mieszkalnych (1,25 zł/m²).
- Uproszczenie dla małych podmiotów: Od 1 stycznia 2026 wzrósł limit zwolnienia podmiotowego z VAT z 200 tys. zł do 240 tys. zł. Choć nie dotyczy to bezpośrednio podatku od nieruchomości, jest to istotna zmiana dla małych firm, które mogą być również podatnikami tego podatku.
Podsumowanie
Kluczem do poprawnego obliczenia podatku od nieruchomości przez osobę prawną jest:
- Prawidłowe zidentyfikowanie przedmiotu opodatkowania (grunt, budynek, budowla) i jego faktycznego przeznaczenia.
- Sprawdzenie obowiązujących stawek w uchwale rady gminy, na terenie której położona jest nieruchomość.
- Terminowe złożenie deklaracji DN-1 z właściwymi załącznikami oraz regularne opłacanie miesięcznych rat.
Z powodu złożoności przepisów i ich częstych zmian, w przypadku wątpliwości (szczególnie dotyczących kwalifikacji budowli lub skomplikowanych struktur własnościowych) warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub księgowym.
Biuro Rachunkowe Warszawa Ochota // Biuro Księgowe Warszawa Ochota // Księgowy Warszawa Ochota // Księgowość online
00-807 Warszawa, al. Jerozolimskie 96, Tel.:22 299 77 18 Mob.:(+48) 537 450 693 kontakt@linefinance.com.pl